AA28
28號柯士甸路 | 尖沙咀
一幢被時間擱置的商業大廈，如何重新回到城市的視線之中。
位於香港尖沙咀柯士甸路28號的 AA28，其名稱取自英文地址 Austin Avenue 的兩個字首「AA」，再結合門牌號碼「28」。
這個項目的故事，不只關於一幢大廈的翻新，也關於時機、市場轉變，以及舊有城市資產如何重新被看見。
大廈曾經長時間空置，並於2018年市場高峰期推出放售，但因底價與市場預期存在距離，最終未能完成交易。數年後，疫情改變了香港商業地產的環境與投資取態，大廈於2023至2024年間以較切合市場的價格成交，也讓這個曾經與我們擦身而過的項目，重新回到設計與改造的起點。
受業主委託後，我們重新檢視大廈的外牆、地下大堂、各層升降機大堂、標識系統，以及消防、冷氣與相關屋宇設備。
在有限的投資預算下，項目並沒有追求表面的豪華，而是透過準確的材質選擇、清晰的建築線條及必要的技術修復，重新建立大廈的形象、使用價值與市場競爭力。
完成改造後，AA28 不再只是一幢曾被空置的舊商廈，而是重新成為尖沙咀城市街景中一個清晰、當代而具辨識度的存在。
項目細節
主要材質與細節
- 石紋質感外牆塗層
- 水磨石牆腳及基座
- 高質素瓷磚
- 燒結石飾面板
- 鋁板包覆標識及外牆構件
- 訂製大廈標識與燈光系統
- 室內綠化及簡潔自然的材質配置
- Aluminium-clad signage elements
工程期
約12個月
工程地點
香港尖沙咀柯士甸路28號
面積
總樓面面積約20,000 sq.ft.
工程年份
2023–2024
設計概念與意圖
改造的意義，不是把舊建築掩蓋，而是重新發現它仍然可以成為甚麼。
AA28 的設計目標，是為一幢長期空置、形象逐漸淡出市場的商業大廈，重新建立清晰而具持久性的定位。
項目並非單純以更新飾面為目的，而是從資產價值、租戶體驗、街道形象及日後營運等多個層面，重新思考大廈與城市之間的關係。
整體設計採用簡潔而當代的建築語言，避免追逐容易過時的裝飾風格。石紋表面、細緻的水磨石、清晰的金屬線條，以及經過控制的綠化元素，共同建立一種沉穩、專業而不失親和力的氣氛。
自然質感的加入，柔化了市區商業建築原有的硬朗感；俐落的比例與標識系統，則讓大廈重新獲得應有的存在感。
在這個項目中，設計不是以昂貴物料證明價值，而是在預算、耐用度與視覺效果之間，作出更準確的判斷。
這種克制，並不是降低設計標準，而是讓每一項投入，都能真正回應大廈的長期使用及市場需要。
空間策略與規劃邏輯
從街道到大堂，再到每一層樓面，建立連貫而清晰的抵達體驗。
AA28 的改造並不集中於單一空間，而是重新整理使用者從街道進入大廈，再前往各層租戶空間的整體過程。
外牆及街道界面
透過重新設計外牆材質、店面關係及大廈標識，提高建築在街道上的可見度。新的外觀沒有刻意製造強烈造型，而是以更清晰、整齊及具比例感的方式，重新建立大廈身份。
地下入口大堂
地下大堂是租戶與訪客對大廈建立第一印象的位置。設計透過重新安排牆身、地台、燈光及標識，創造更明亮、直接而具秩序的抵達空間。
各層升降機大堂
各層公共大堂採用一致的材質及設計語言，使不同樓層之間保持連貫，並讓租戶從入口至所屬樓面，都能感受到完整而統一的建築形象。
屋宇設備與未來彈性
除了可見的設計部分，項目亦同步改善消防、冷氣及相關屋宇設備，減少日後維修與營運上的複雜性，並為不同類型租戶提供更具彈性的出租條件。
這套規劃邏輯所改善的，不只是外觀，而是整幢大廈的使用體驗。從第一眼的城市印象，到日常進出及長期營運，每一個環節都被重新連結起來。
項目圖集
材質與細節
好的物料策略，不在於模仿昂貴，而在於以合適的方法，達到相同的完整感。
在嚴格的預算條件下，材質選擇成為這個項目最重要的設計課題之一。
外牆採用高性能石紋質感塗層，以較輕的重量及合理的成本，呈現近似天然石材的深度與質感。這種做法亦減輕了建築外牆的負荷，並降低天然石材在開採、運輸及安裝上的資源需求。
大廈底部及牆腳位置採用水磨石，為容易受碰撞及磨損的部分提供更耐用的保護，同時透過細緻的顆粒感，豐富立面近人尺度的視覺層次。
室內公共空間則採用高質素瓷磚及燒結石飾面板，營造接近大理石的視覺質感。物料在耐用、清潔與維修方面較適合商業大廈的長期使用，也能在成本受控的前提下，保持整體空間的完整度。
鋁板包覆的大廈標識，以俐落線條強化入口及外牆形象。標識不只提供辨識功能，也成為連接建築比例、街道視線與品牌形象的重要細節。
不同材質之間沒有刻意製造 強烈對比，而是透過色澤、比例與接合方式，形成安靜而有層次的關係。
最終呈現的高級感，並非來自單一昂貴物料，而是來自每一個表面、收口與轉折都經過準確考慮。
協作與項目限制
真正的活化工程，處理的不只是看得見的老化，還包括多年累積而未被解決的問題。
AA28 長期空置，意味著項目所面對的並不只是外觀陳舊。
部分屋宇設備、消防、冷氣及法規要求均需要重新檢視，實際工程範圍亦遠超一般的表面翻新。團隊需要在設計推進的同時，逐步確認現場狀況，處理過往累積的技術問題。
項目的另一項主要挑戰，是在疫情後較審慎的商業物業市場中，以有限投資完成具明顯效果的資產提升。
業主需要大廈在形象、使用功能及法規方面得到實質改善，但整體成本亦必須維持在合理水平。因此，每一項材料、技術及施工選擇，都需要同時考慮視覺效果、耐用程度、安裝條件及長期維修。
外牆工程尤其需要反覆研究與測試。為了以替代物料呈現接近天然石材的質感，團隊與承建商及供應商製作樣板，仔細調整紋理、色澤及施工方法，確保完成效果不會因預算限制而顯得廉價。
透過與專業承建商、供應商及顧問團隊的密切協調，我們將複雜的技術問題拆解成清晰的執行步驟，讓設計、合規工程與現場施工能夠同步向前推進。
過往對大廈及市場背景的了解，也讓團隊能夠更準確地掌握項目重點，避免將有限資源投放在無法產生長遠價值的位置。
項目目標與成果
一幢建築重新被使用，就是它再次成為城市一部分的開始。
AA28 的核心目標，是將一幢長期空置的商業物業全面活化，使其重新具備吸引現代租戶的條件，並在尖沙咀商業租賃市場中建立清晰定位。
項目需要在嚴格預算下完成設計提升，同時解決多年空置所累積的屋宇設備、法規及維修問題。
經過約12個月的設計、協調與施工，大廈的外牆、入口、公共空間、標識及技術系統均得到重新整理。
新的 AA28 以更完整的街道形象重新回到城市之中。它不依靠誇張的建築姿態吸引目光，而是以清晰、耐用和經得起時間的設計，重新建立市場信任。
對租戶而言，更新後的大廈提供更明確的抵達體驗、更統一的公共空間，以及更適合現代商業運作的基本條件。
對業主而言，項目不但提升了大廈的出租競爭力與資產價值，也證明舊有建築不一定需要被取代；只要透過準確判斷與有策略的投入，它仍然可以回應新的市場需要。
對 Enoch Deco 而言，AA28 亦是一個具有特別意義的項目。
它讓一個曾因市場時機而未能展開的合作，在多年後以另一種方式重新出現。這段經歷提醒我們，設計有時不只關於創造新的事物，也關於在合適的時候，看見一個被忽略空間仍然擁有的可能。
AA28 的完成，是一次建築活化，也是一次關於耐性、韌性與城市更新的實踐。
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